Павел Крашенинников: Проблема самовольных построек возникла давно и требует комплексного решения

Во вторник, 24 июля, Государственная Дума приняла во втором основном чтении законопроект, направленный на пресечение самовольного строительства. 

Речь идет о проекте федерального закона № 301924-7 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Проект внесен Правительством РФ в составе пакета законопроектов (всего 4), направленных на создание комплексного механизма противодействия самовольному строительству. 

Пакетом законопроектов предполагается внесение изменений в несколько кодексов (Земельный, Градостроительный, Гражданский кодекс, Кодекс РФ об административных правонарушениях, Гражданский процессуальный кодекс и др.), в Федеральный закон «О регистрации недвижимости», «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и другие законодательные акты. 

Председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству, член фракции «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Павел Крашенинников отметил, что проблема самовольных построек возникла давно и требует комплексного решения. В конце 1990-х - начале 2000-х годов в результате переходного периода развития законодательства менялись требования, предъявляемые к правоустанавливающим документам, не было единого реестра недвижимости. Требования к оформлению прав на недвижимость различались в регионах, учет прав и объектов велся везде по-разному. В результате возникли проблемы – добросовестные  владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках. 

«Только в 1998 году вступил в силу Федеральный закон № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который положил начало формированию единой системы государственной регистрации недвижимости. В текущем году мы отмечаем 20-летний юбилей регистрационной системы», - напомнил Крашенинников.

Неким «мостиком» в решении сложившихся проблем стала «дачная амнистия», которая действует уже 12 лет – возможность упрощенной легализации построек в отсутствие документов, необходимых согласно новому законодательству. В отношении объектов ИЖС «дачная амнистия» является срочной и продлена до 1 марта 2020 года. 

Однако до сих пор оптимальный баланс интересов не найден. Отсутствует комплексный механизм контроля за строительством: требования к строительству, механизм сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. «Необходимо понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т.д. Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма», - сказал депутат.

Принятым сегодня во втором чтении законопроектом предлагаются пути решения этой непростой задачи. В Гражданский кодекс РФ предлагается внести следующие изменения.

Во-первых, уточняется понятие «самовольная постройка». Устанавливается, что постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства.

«Если собственник объекта не знал и не мог о действии установленных ограничений по использованию земельного участка (например, о нарушении расстояний до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в ЕГРН) сведений о зоне нет – тогда объект не будет являться «самовольной постройкой». Таким образом, защищаются добросовестные приобретатели», - сказал Павел Крашенинников.

Во-вторых, в отношении постройки, признанной самовольной, вводится  механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями: либо на основании решения органа МСУ, если объект находится в охранной зоне или нет разрешения на строительство, нет правоустанавливающих документов; либо на основании решения суда – в любых случаях.

«Сейчас, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в течение определенного срока – от 3 месяцев до 1 года. После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями - на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате, на такую постройку может быть оформлено право собственности», - сказал парламентарий.

В третьих, ко второму чтению уточнен вид решения, принимаемого судом или органом МСУ в отношении самовольной постройки. 

Решение о сносе принимается, если постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями, либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями  - если можно исправить. В этом случае выбор остается за владельцем земельного участка - он либо сносит объект, либо приводит его в соответствие.

В четвертых, в порядке сноса самовольных построек сужаются полномочия органов местного самоуправления (МСУ) и повышаются гарантии судебной защиты граждан. 

Так, устанавливается, что самовольная постройка может быть снесена только в судебном порядке, а не по решению органа местного самоуправления, в случаях, если право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН; если постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным, садовым домом; если постройка создана до вступления в силу Градостроительного кодекса 1998 года (14.05.1998), Земельного кодекса (30.10.2001) и отсутствуют необходимые документы на объект, на землю.

Кроме того, в целях усиления защиты права частной собственности и гарантий права на судебную защиту, ко второму чтению были ограничены случаи, в которых может применяться административный снос. В дополнение к существующим запретам для органов МСУ вводится запрет на административный снос на частных землях. Единственное исключение – если сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пятое изменение - в качестве мер противодействия недобросовестным застройщикам законопроект предусматривает механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок. 

И, наконец, шестой момент, касается введения дополнительных гарантий от сноса тем, кто оформил права на объект по «дачной амнистии». Для тех лиц, у которых жилье зарегистрировано в ЕГРН, в том числе по «дачной амнистии» - признание постройки «самовольной» не допускается, если у собственника объекта есть права на землю и объект соответствует необходимым для строительства параметрам (не нарушает предельно допустимые параметры строительства, установленные федеральными законами). 

То есть, при отсутствии разрешения на строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями объект не может быть признан «самовольным». Если режим зоны не допускает нахождение такого объекта, то он может быть снесен, но не как самовольная постройка, а с возмещением убытков (подробно этот механизм урегулирован в пакетном законопроекте №302180-7).

«Предложенные законопроектом меры позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, а также усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству, устанавливая при этом дополнительную защиту прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество», - отметил Крашенинников.