Дольщиков обманули на 370 миллиардов рублей
На парламентских слушаниях в Госдуме оценили проблему не получивших своё жильё россиян.
Чтобы все дольщики, которые признаны на сегодня обманутыми, получили обещанные квартиры, необходимо до 370 миллиардов рублей, - назвал конкретную цифру ущерба глава финансового комитета Госдумы Анатолий Аксаков и добавил: - Достать в одночасье из бюджета такие средства невозможно, поэтому решать проблему предполагается пошагово».
В прошлом году россияне вложили в долевое строительство полтора триллиона рублей. И если учесть» что в Правительстве намерены твёрдо придерживаться взятых обязательств - довести объём ежегодно вводимого жилья к 2020 году до ста миллионов квадратных метров, то участие граждан в долевом строительстве вырастет в разы. Гак что система надёжной защиты вкладываемых в возведение жилья средств должна быть создана на за¬конодательном уровне.
Проблема защиты прав дольщиков чрезвычайно важна и волнует тысячи людей, сразу задал тон обсуждения спикер Госдумы Вячеслав Володин на парламентских слушаниях 3 июля.
За время действия закона о долевом строительстве, принятого в 2004 году, в него было внесено немало поправок. Многие из них появились по горячим следам новых скандалов, связанных с обманом дольщиков. Однако каждый раз недобросовестным застройщикам удавалось пользоваться несовершенством закона.
Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) был принят в 2004 году. Документ был призван регулировать отношения между гражданином (дольщиком) и застройщиком (юрлицом). Однако первоначальный его вариант оставлял много лазеек для недобросовестных застройщиков. Поэтому скандалы, связанные с невыполнением застройщиком своих обязательств, продолжались, и количество обманутых дольщиков только росло, достигнув пика в 2015 году. Их число начало снижаться, когда в 2016 году были приняты важнейшие поправки в закон, касающиеся ужесточения требований к документации, которая должна иметься у застройщика, привлекающего средства граждан. Согласно им, застройщик обязан иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь документы на землеотвод и так далее. В 2016 году были приняты и поправки к уставному капиталу строительной компании - с 1 июля 2017 года размер уставного капитала застройщика будет зависеть от объёмов возводимого жилья. Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере - 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала - 1,5 миллиарда рублей, он должен быть у застройщика, площадь всех возводимых объектов которого более 500 тысяч квадратных метров.
Сейчас в Госдуме прошла первое чтение одна из самых самая важных поправок в закон - о созданий Компенсационного фонда долевого строительства. Фонд будет формироваться из обязательных взносов, которые станет вносить каждый застройщик, занимающийся долевым строительством.
Наглядный тому пример - ситуация с обязательным страхованием рисков дольщиков.
«Существующая система гарантирования - обязательное страхование ответственности застройщиков, увы, показала свою неэффективность», - считает глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. - За 2,5 года страховыми компаниями собрано в общей сложности 27,5 миллиарда рублей, выплат - ноль. За этот же период, по данным Минстроя, появилось 16 с лишним тысяч новых обманутых дольщиков». Такое стало возможным в результате того, что страховали дольщиков лишь на бумаге.
«С людьми заключались договоры страхования, но при этом никто не контролировал их регистрацию, и, главное, - перечислял ли застройщик деньги в страховую компанию», - рассказал о проблеме глава финансового комитета Госдумы Анатолий Аксаков.
«Доверие и надежность - то, что должно сопровождать долевое строительство», - считает Николай Николаев. - Именно этим требованиям и соответствовало поручение президента, которое в настоящее время воплощено в законе «О долевом строительстве». Речь в документе идет о создании нового государственного фонда, который гарантировал бы безопасность вложений наших граждан - участников долевого строительства».
Компенсационный фонд будет формироваться из обязательных взносов, которые будет вносить каждый из застройщиков, занимающихся долевым строительством. Средства пойдут на компенсацию пострадавшим гражданам, а также на достройку проблемных объектов. По мнению экспертов, поправка о компенсационном фонде окончательно обезопасит вклады граждан в долевое строительство и позволит очистить строительный рынок от мошенников. Вместе с тем дискуссия, состоявшаяся на парламентских слушаниях, выявила необходимость поправок в этот законопроект.
Что волнует дольщиков?
Казалось бы что проще: не исполнил застройщик обязательство в срок, указанный в договоре, его можно привлекать к ответу и дольщики вправе ожидать выплаты компенсации. Но на деле все значительно сложнее. Об этом говорит история, приключившаяся с красноярскими дольщиками. Дома, построенные для них застройщиком, уже были готовы, когда выяснилось неожиданное - застройщику они… не принадлежат. Причина - отсутствие документов о собственности на земельные участки, отведенные под застройку. Можно только гадать, каким образом застройщик смог получить разрешение на строительство без обязательного в таком случае землеотвода, который, кстати, утверждается местной администрацией. Построенные дома оказались арестованными судебными приставами.
«Эта история длится уже три года, - рассказывает дольщик Сергей Н. - И все это время мы не только не можем въехать в наши квартиры, но и получить страховое возмещение. Дело в том, что решение о выплате страховки может быть принято, когда застройщик обанкротился по суду, а с нашим застройщиком вроде все в порядке, только мы остались без жилья и без денег. И никакой помощи от местной администрации мы не получили».
«Местной администрации вообще надо запретить выбирать частного застройщика, строить жилье должно государство своими компаниями, которые управляются из Минстроя, а местная администрация должна заниматься его продажей»,- предложил свой вариант решения проблемы лидер ЛДПР Владимир Жириновский.
Судя по выступлениям дольщиков, местная администрация крайне редко выступает союзником обманутых граждан, а чаще занимает позицию наблюдателя в конфликте. В Санкт-Петербурге, например, строители-мошенники умудрились продать квартиры в строящемся доме… дважды. А когда дом был построен, исчезли, перепродав права другой компании.
«На каждую квартиру оказалось по два договора, суды длятся уже несколько лет», - говорят участники событий и спрашивают, как поможет компенсационный фонд в создавшейся ситуации.
«Здесь должна уже прокуратура подключаться», - заметил Вячеслав Володин.
Кстати, расширение возможностей прокуратуры в подобных конфликтах становится насущной необходимостью. Это косвенно подтверждается и тем, что в состав рабочей группы по дольщикам введен глава комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Василий Пискарев. Возглавил рабочую группу вице-спикер Владимир Васильев, что ещё раз подчёркивает - законодатели всерьёз намерены разобраться с недостроем.
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по местному самоуправлению Ирина Гусева также отмечает, что в отношении региональной власти в случае ее бездействия должны быть приняты меры. Губернатор, подписывающий договор с застройщиком, если тот намерен работать с дольщиками, должен понимать, что берет на себя личную и материальную ответственность. Ирина Гусева считает, что в рейтинге эффективности региональной власти необходимо предусмотреть и эффективность работы с дольщиками. Все это может быть отражено в подзаконных актах, которые готовятся к законопроекту.
Вместе с тем должны работать, прежде всего, экономические механизмы, каковым Компенсационный фонд и является. Правда, под компенсацию в первоначальном варианте законопроекта попадают только договоры, заключенные после 1 января 2017 года. Это очень беспокоит дольщиков, с кем беда случилась ранее этого срока. Почти в каждом втором выступлении звучала мысль о том, чтобы распространить компенсационные механизмы на все договоры долевого участия. На это в Минстрое пока отвечают уклончиво: «Надо посмотреть, сколько в фонде будет собираться денег».
Хватит ли фонда на всех?
Этот вопрос беспокоит сегодня многих. Изначально сумма взноса, которую обязан перечислить застройщик, составляла 1 процент от суммы заключенного с дольщиком договора. Этих денег не хватит, уверяли скептики. «Если 1 процент закладывать на 1 триллион потенциальной ответственности мы получим всего лишь 10 миллиардов. Это стоимость двух высоток», - приводит расчеты директор страховой компании Александр Артамонов.
После более тщательных расчетов в Минстрое рекомендовали зафиксировать сумму в 1,2 процента от договора. Однако это только на первое время, в дальнейшем сумма может быть увеличена. Правда, до бесконечности поднимать ставку тоже нельзя. «Очевидно, что увеличение страховых сборов будет «переложено» застройщиками в цену квадратного метра. Кроме того с рынка в регионах начнут уходить небольшие компании. Это приведет к монополизму и, как следствие, к увеличению цены квадратного метра», - замечает Николай Николаев.
Анатолий Аксаков считает, что система страхования через фонд должна быть построена по аналогии с такой же системой страхования банковских вкладов граждан, которая доказала свою работоспособность. То же самое касается и взносов застройщиков. «Если застройщик надежный и давно находится на рынке, то для него вводится меньший коэффициент базовой ставки. Если это застройщик новый или с проблемной репутацией он платит по более высокому коэффициенту», - объясняет Анатолий Аксаков.
Алексей Никишин, Парламентская газета