Николай Николаев: Доверие и надежность – то, что должно сопровождать долевое строительство
В Госдуме в понедельник, 3 июля, проходят масштабные парламентские слушания на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства». Выступая от комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Председатель комитета Николай Николаев рассказал о поправках, которые депутаты предлагают внести в принятый в первом чтении законопроект о создании компенсационного фонда дольщиков. Кроме того, он подчеркнул, что дискуссия вокруг документа стала основанием для масштабного обсуждения безопасной системы долевого строительства и механизмов помощи тем участникам долевого строительства, которые столкнулись с безответственностью застройщика и вошли в категорию «обманутых дольщиков»
«Сегодняшние парламентские слушания можно без преувеличения назвать уникальными, потому что в первый раз на главной законодательной площадке страны именно в таком составе будет обсуждаться очень острая и болезненная тема долевого строительства», - заметил Николаев.
Он подчеркнул, что в зале пленарных заседаний, где проходят слушания, находятся представители всех групп, которые так или иначе задействованы в долевом строительстве и могут принять участие в решении проблем долевого строительства. «Здесь и представители тех, кто непосредственно является участником долевого строительства, так и те, кто, к сожалению, оказались жертвами различных схем мошенничества. Только в таком составе, мы уверены, можно обсуждать эту тему», - заметил парламентарий.
Курс – на решение проблем обманутых дольщиков
По мнению Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, «доверие и надежность – то, что должно сопровождать долевое строительство». «По идее, это механизм, который дает людям возможность приобретать жилье по доступным ценам, а застройщикам – привлекать дешевые длинные средства для реализации все новых и новых проектов жилищного строительства. Это всем выгодно, именно поэтому за время работы системы долевого строительства дольщики вложили в строительство более 4,5 триллионов рублей, на эти средства построено более 12 тысяч многоквартирных домов общей площадью порядка 110 млн квадратных метров. Это хорошо, но, как мы знаем, у каждой медали есть и обратная сторона. Я имею в виду как раз обманутых дольщиков», - указал он.
По данным Министерства строительства, официально зарегистрировано порядка 45 тысяч человек. Николаев отметил, что при этом по данным партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» и депутатов от КПРФ, ситуация значительно хуже – таких людей более 130 тысяч из 73 регионов страны. Ежегодно количество таких людей только увеличивается.
«Существующая система гарантирования – обязательное страхование ответственности застройщиков, увы, показала свою неэффективность, - констатировал Николаев. – За 2,5 года страховыми компаниями собрано в общей сложности 27,5 миллиардов рублей, выплат – ноль. За этот же период, по данным Минстроя, появилось 16 с лишним тысяч новых обманутых дольщиков».
Председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям напомнил, что «Президентом нашей страны в прошлом году было дано поручение создать новый, теперь уже государственный, фонд, который гарантировал бы безопасность вложений наших граждан – участников долевого строительства». Соответствующий правительственный законопроект поступил в Государственную Думу в апреле этого года и был принят в первом чтении 10 дней назад.
Законопроектом предполагается создание фонда, который будет пополняться за счет отчислений застройщиков от каждого заключенного договора долевого участия. В случае банкротства или таинственного исчезновения застройщика фонд или вернет гражданам вложенные ими средства, или организует достройку дома для того, чтобы передать им квартиры.
Решения и вопросы компенсационного фонда
Николаев отметил, что «при рассмотрении законопроект вызвал рекордное количество вопросов; в тексте депутаты увидели положения, которые по-прежнему оставляют возможности нарушения прав наших граждан, и, более того, открывают даже возможности для определенных злоупотреблений при распоряжении собранными средствами».
«Нашим комитетом, а также нашими коллегами – комитетами-соисполнителями, были подготовлены замечания, которые зафиксированы в постановлении Государственной Думы, принятом при рассмотрении законопроекта в первом чтении. Эти замечания касаются, прежде всего, сохранности средств и прозрачности их использования», - сообщил он.
Николаев добавил, что «за последние десять дней была проделана достаточно большая работа, и нам уже удалось договориться с Правительством по целому ряду позиций». «Например, фонд будет создан в форме публично-правовой компании, а значит, подпадать под действия специального законодательства о публично-правовых компаниях. Это означает прозрачное принятие любых решений, подконтрольность деятельности компании Счетной палате, проведение внутренних и внешних контрольных процедур», - отметил парламентарий.
Кроме того, достигнуты договоренности о том, что привлечение застройщиков для достройки объектов будет проходить только через конкурсные процедуры. Из законопроекта также исчезнут положения, дающие возможность руководству фонда принимать решения о безвозмездных пожертвованиях на достройку объектов, как это есть в тексте первого чтения. В законе также будут прописаны положения, которые установят парламентский контроль за деятельностью компаний.
«Однако нам пока не удалось получить ответы на одни из самых главных вопросов. Во-первых, сколько это будет стоить? И, во-вторых, все ли застройщики получат доступ к этой государственной гарантийной системе?
Мы понимаем, что все обязательные платежи так или иначе будут «зашиваться» застройщиками в стоимость квадратного метра жилья. Одновременно с этим мы видим опасность в том, что если любой застройщик сможет за малую толику передать все свои обязательств и ответственность на государственный фонд, то возникает вопрос: надолго ли этого фонда хватит и откуда ждать пополнений», - заявил Николаев.
Он отметил, что сегодня Минстрой предлагает на год установить общую ставку отчислений 1,2%. «Мы, на самом деле, не понимаем, насколько экономически обоснована эта ставка при полном отсутствии оценки рисков. – указал депутат. – Мы пока так и не увидели даже намека на методику, которая будет использоваться для расчета размера обязательных платежей в следующем году, после переходного периода. А мы должны это знать, потому что, если это будет не один процент, а, например, 6-7 процентов, то это будет автоматически означать удорожание жилья, а также выдавливание с рынка небольших застройщиков, которые в настоящий момент обеспечивают жилищное строительство в регионах и, прежде всего, небольших городах».
Страховщиков и застройщиков – под контроль
Николаев также обратил внимание на некоторые аспекты проблемы долевого строительства в целом.
«Если мы признаем, что текущая система долевого строительства не обеспечивает должной безопасности наших граждан, то вместе с обсуждением будущей системы, мы, конечно, обязаны говорить о том, что делается для людей, которые уже являются участниками долевого строительства», - заметил он и добавил, что «таких людей очень много». «Многие сегодня находятся в этом зале. А в целом, судя по статистике Минстроя, это более 2,5 миллиона человек. Причем если учитывать членов семей, то это порядка 10 миллионов человек, которые так или иначе участвуют в этом процессе. И судя по всему, многие из них находятся сегодня в определенной зоне риска», - сказал Николаев.
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям привел в пример информацию Центробанка: более 40% договоров страхования ответственности застройщиков застраховано некоей компанией РИНКО, которая собрала более 11,5 миллиардов рублей, притом что на выплату вознаграждения посредникам было направлено почти 4 миллиарда. «О каких резервах на выплаты гражданам здесь может идти речь? Эта компания сейчас переводит весь свой портфель в еще какую-то новую страховую компанию. И что-то подсказывает, что стимулом для таких действий является явно не забота о гражданах», - считает Николаев.
В этой связи депутаты обращаются к Центральному Банку с вопросом, какие дополнительные меры будет предпринимать Центробанк, чтобы гарантировать безусловное исполнение обязательств, взятых на себя страховыми компаниями, заявил Николаев.
«Второй пример – как вы знаете, с этого года увеличиваются определенные требования к застройщикам. Что происходит на практике? Например, повышение уставного капитала. Открываем реестр застройщиков и видим: за одним застройщиком – 5-10 юридических лиц, и только по одному показывается повышенный уставной капитал. Насколько действенна эта мера, абсолютно непонятно, потому что на один строящийся квадратный метр жилья приходится всего 2 тысячи 894 рубля совокупного уставного капитала всех застройщиков страны. Не говорю уже о том, что никто сегодня, по сути, не контролирует, обеспечены ли эти уставные капиталы реальными средствами», - заявил парламентарий.
По мнению депутатов, также необходимо существенно усиливать контроль за действиями застройщиков. Также особого внимания требует деятельность жилищно-строительных кооперативов. В Госдуме считают, что сегодня это тоже слабое звено. «Мы прекрасно помним, что половина жертв Су-155 – это как раз люди, которые были вовлечены в деятельность жилищно-строительных кооперативов», - заметил Николаев.
Долевому строительству – единую информационную систему
«И, наконец, мы с вами должны обсуждать и самую болезненную тему – решение проблем обманутых дольщиков, которые тоже присутствуют в это зале. Президентом страны за последнее время был дан целый ряд поручений, которые направлены на решение проблем обманутых дольщиков. Насколько качественно сегодня выполняются эти поручения? На практике, надо признать, у нас нет даже официальной объективной картины, мы не понимаем масштаба бедствия, нет единого реестра объектов незавершенного долевого строительства. Все отдано на откуп регионам», - констатировал он.
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям заметил, что, конечно, регион обязан решать те проблемы, которые возникают на территории. Но это не значит, что федеральное министерство должно занимать лишь позицию наблюдателя.
«Время переходить к активным действиям. В соответствие с распоряжением Правительства все регионы должны к 1 августа этого года разработать «дорожные карты» - планы решения проблем обманутых дольщиков. Но пока эти карты не дают ответ на самый вопрос, который волнует людей: когда будет реально достроен тот или иной дом?» - задался вопросом депутат
При этом у нас есть в стране прекрасный опыт управления такими проектами, который реализуется в регионах, указал он. Например, это программа расселения аварийного жилья. Ядром управления этим проектом стала единая информационная система, где указана подробная информация о каждом регионе, о каждом доме, там можно увидеть все документы и фотографии строительства – все, что необходимо знать о каждом объекте.
«Такой открытый подход дал возможность эффективно задействовать очень важный механизмы общественного контроля за реализацией этой программы», - указал Николаев.
Он считает, что «пора использовать этот опыт и для решения проблем обманутых дольщиков». «Необходимо сформировать единую информационную систему, в которой объединить все региональные дорожные карты. Вся информация о каждом объекте, о сроках его достройки, о том, какие были приняты решения и проведены собрания, документы и фотографии – все должно быть в единой базе. Это и будут публичные обязательства регионов и государства в целом, исполнение которых смогут контролировать люди», - убежден он.
«Считаем также, что разработанные «дорожные карты» должны быть приняты каждым регионом как официальная региональная программа с конкретными целевыми показателями и сроками исполнения. Эти программы должны быть согласованы и с федеральным центром. А исполнение или неисполнение таких программ должно стать одним из критериев эффективности работы органов исполнительной власти как на региональном, так и на федеральном уровне. В конце концов, должны публиковаться рейтинги тех регионов, которые не справляются с этой проблемой, которые взяли на себя такие обязательства перед гражданами, но по каким-то причинам не справляются с ними», - предложил парламентарий.
Кроме того, Николаев считает необходимым «сформировать публичный реестр недобросовестных застройщиков, то есть тех, кто уже показал свою неспособность работать на этом рынке». При этом важно не просто перечисление компаний, которые уже стали банкротами, так как они на рынок уже не вернутся. Важно, чтобы в такой реестр была помещена информация об учредителях таких компаний, бенефициарах, руководителях, чтобы впредь эти люди не могли работать на рынке долевого строительства и вновь привлекать средства граждан, подчеркнул он.
«Думаю, все эти и другие вопросы, которые прозвучат из уст выступающих, экспертов, мы еще обсудим сегодня. Хочу подчеркнуть главное: мы собрались на главной законодательной площадке страны. Впервые здесь присутствуют все стороны, которые так или иначе могут повлиять на решение вопросов долевого строительства как в будущем, так и в прошлом. И нам важно сегодня не просто поговорить или пожаловаться друг другу на какие-то сложности, нам нужно найти реальные пути решения накопившихся проблем. Именно этого от нас ждут наши граждане, миллионы тех, кто хочет просто реализовать свое право на жилье», - заключил Николаев.
«Сегодняшние парламентские слушания можно без преувеличения назвать уникальными, потому что в первый раз на главной законодательной площадке страны именно в таком составе будет обсуждаться очень острая и болезненная тема долевого строительства», - заметил Николаев.
Он подчеркнул, что в зале пленарных заседаний, где проходят слушания, находятся представители всех групп, которые так или иначе задействованы в долевом строительстве и могут принять участие в решении проблем долевого строительства. «Здесь и представители тех, кто непосредственно является участником долевого строительства, так и те, кто, к сожалению, оказались жертвами различных схем мошенничества. Только в таком составе, мы уверены, можно обсуждать эту тему», - заметил парламентарий.
Курс – на решение проблем обманутых дольщиков
По мнению Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, «доверие и надежность – то, что должно сопровождать долевое строительство». «По идее, это механизм, который дает людям возможность приобретать жилье по доступным ценам, а застройщикам – привлекать дешевые длинные средства для реализации все новых и новых проектов жилищного строительства. Это всем выгодно, именно поэтому за время работы системы долевого строительства дольщики вложили в строительство более 4,5 триллионов рублей, на эти средства построено более 12 тысяч многоквартирных домов общей площадью порядка 110 млн квадратных метров. Это хорошо, но, как мы знаем, у каждой медали есть и обратная сторона. Я имею в виду как раз обманутых дольщиков», - указал он.
По данным Министерства строительства, официально зарегистрировано порядка 45 тысяч человек. Николаев отметил, что при этом по данным партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» и депутатов от КПРФ, ситуация значительно хуже – таких людей более 130 тысяч из 73 регионов страны. Ежегодно количество таких людей только увеличивается.
«Существующая система гарантирования – обязательное страхование ответственности застройщиков, увы, показала свою неэффективность, - констатировал Николаев. – За 2,5 года страховыми компаниями собрано в общей сложности 27,5 миллиардов рублей, выплат – ноль. За этот же период, по данным Минстроя, появилось 16 с лишним тысяч новых обманутых дольщиков».
Председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям напомнил, что «Президентом нашей страны в прошлом году было дано поручение создать новый, теперь уже государственный, фонд, который гарантировал бы безопасность вложений наших граждан – участников долевого строительства». Соответствующий правительственный законопроект поступил в Государственную Думу в апреле этого года и был принят в первом чтении 10 дней назад.
Законопроектом предполагается создание фонда, который будет пополняться за счет отчислений застройщиков от каждого заключенного договора долевого участия. В случае банкротства или таинственного исчезновения застройщика фонд или вернет гражданам вложенные ими средства, или организует достройку дома для того, чтобы передать им квартиры.
Решения и вопросы компенсационного фонда
Николаев отметил, что «при рассмотрении законопроект вызвал рекордное количество вопросов; в тексте депутаты увидели положения, которые по-прежнему оставляют возможности нарушения прав наших граждан, и, более того, открывают даже возможности для определенных злоупотреблений при распоряжении собранными средствами».
«Нашим комитетом, а также нашими коллегами – комитетами-соисполнителями, были подготовлены замечания, которые зафиксированы в постановлении Государственной Думы, принятом при рассмотрении законопроекта в первом чтении. Эти замечания касаются, прежде всего, сохранности средств и прозрачности их использования», - сообщил он.
Николаев добавил, что «за последние десять дней была проделана достаточно большая работа, и нам уже удалось договориться с Правительством по целому ряду позиций». «Например, фонд будет создан в форме публично-правовой компании, а значит, подпадать под действия специального законодательства о публично-правовых компаниях. Это означает прозрачное принятие любых решений, подконтрольность деятельности компании Счетной палате, проведение внутренних и внешних контрольных процедур», - отметил парламентарий.
Кроме того, достигнуты договоренности о том, что привлечение застройщиков для достройки объектов будет проходить только через конкурсные процедуры. Из законопроекта также исчезнут положения, дающие возможность руководству фонда принимать решения о безвозмездных пожертвованиях на достройку объектов, как это есть в тексте первого чтения. В законе также будут прописаны положения, которые установят парламентский контроль за деятельностью компаний.
«Однако нам пока не удалось получить ответы на одни из самых главных вопросов. Во-первых, сколько это будет стоить? И, во-вторых, все ли застройщики получат доступ к этой государственной гарантийной системе?
Мы понимаем, что все обязательные платежи так или иначе будут «зашиваться» застройщиками в стоимость квадратного метра жилья. Одновременно с этим мы видим опасность в том, что если любой застройщик сможет за малую толику передать все свои обязательств и ответственность на государственный фонд, то возникает вопрос: надолго ли этого фонда хватит и откуда ждать пополнений», - заявил Николаев.
Он отметил, что сегодня Минстрой предлагает на год установить общую ставку отчислений 1,2%. «Мы, на самом деле, не понимаем, насколько экономически обоснована эта ставка при полном отсутствии оценки рисков. – указал депутат. – Мы пока так и не увидели даже намека на методику, которая будет использоваться для расчета размера обязательных платежей в следующем году, после переходного периода. А мы должны это знать, потому что, если это будет не один процент, а, например, 6-7 процентов, то это будет автоматически означать удорожание жилья, а также выдавливание с рынка небольших застройщиков, которые в настоящий момент обеспечивают жилищное строительство в регионах и, прежде всего, небольших городах».
Страховщиков и застройщиков – под контроль
Николаев также обратил внимание на некоторые аспекты проблемы долевого строительства в целом.
«Если мы признаем, что текущая система долевого строительства не обеспечивает должной безопасности наших граждан, то вместе с обсуждением будущей системы, мы, конечно, обязаны говорить о том, что делается для людей, которые уже являются участниками долевого строительства», - заметил он и добавил, что «таких людей очень много». «Многие сегодня находятся в этом зале. А в целом, судя по статистике Минстроя, это более 2,5 миллиона человек. Причем если учитывать членов семей, то это порядка 10 миллионов человек, которые так или иначе участвуют в этом процессе. И судя по всему, многие из них находятся сегодня в определенной зоне риска», - сказал Николаев.
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям привел в пример информацию Центробанка: более 40% договоров страхования ответственности застройщиков застраховано некоей компанией РИНКО, которая собрала более 11,5 миллиардов рублей, притом что на выплату вознаграждения посредникам было направлено почти 4 миллиарда. «О каких резервах на выплаты гражданам здесь может идти речь? Эта компания сейчас переводит весь свой портфель в еще какую-то новую страховую компанию. И что-то подсказывает, что стимулом для таких действий является явно не забота о гражданах», - считает Николаев.
В этой связи депутаты обращаются к Центральному Банку с вопросом, какие дополнительные меры будет предпринимать Центробанк, чтобы гарантировать безусловное исполнение обязательств, взятых на себя страховыми компаниями, заявил Николаев.
«Второй пример – как вы знаете, с этого года увеличиваются определенные требования к застройщикам. Что происходит на практике? Например, повышение уставного капитала. Открываем реестр застройщиков и видим: за одним застройщиком – 5-10 юридических лиц, и только по одному показывается повышенный уставной капитал. Насколько действенна эта мера, абсолютно непонятно, потому что на один строящийся квадратный метр жилья приходится всего 2 тысячи 894 рубля совокупного уставного капитала всех застройщиков страны. Не говорю уже о том, что никто сегодня, по сути, не контролирует, обеспечены ли эти уставные капиталы реальными средствами», - заявил парламентарий.
По мнению депутатов, также необходимо существенно усиливать контроль за действиями застройщиков. Также особого внимания требует деятельность жилищно-строительных кооперативов. В Госдуме считают, что сегодня это тоже слабое звено. «Мы прекрасно помним, что половина жертв Су-155 – это как раз люди, которые были вовлечены в деятельность жилищно-строительных кооперативов», - заметил Николаев.
Долевому строительству – единую информационную систему
«И, наконец, мы с вами должны обсуждать и самую болезненную тему – решение проблем обманутых дольщиков, которые тоже присутствуют в это зале. Президентом страны за последнее время был дан целый ряд поручений, которые направлены на решение проблем обманутых дольщиков. Насколько качественно сегодня выполняются эти поручения? На практике, надо признать, у нас нет даже официальной объективной картины, мы не понимаем масштаба бедствия, нет единого реестра объектов незавершенного долевого строительства. Все отдано на откуп регионам», - констатировал он.
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям заметил, что, конечно, регион обязан решать те проблемы, которые возникают на территории. Но это не значит, что федеральное министерство должно занимать лишь позицию наблюдателя.
«Время переходить к активным действиям. В соответствие с распоряжением Правительства все регионы должны к 1 августа этого года разработать «дорожные карты» - планы решения проблем обманутых дольщиков. Но пока эти карты не дают ответ на самый вопрос, который волнует людей: когда будет реально достроен тот или иной дом?» - задался вопросом депутат
При этом у нас есть в стране прекрасный опыт управления такими проектами, который реализуется в регионах, указал он. Например, это программа расселения аварийного жилья. Ядром управления этим проектом стала единая информационная система, где указана подробная информация о каждом регионе, о каждом доме, там можно увидеть все документы и фотографии строительства – все, что необходимо знать о каждом объекте.
«Такой открытый подход дал возможность эффективно задействовать очень важный механизмы общественного контроля за реализацией этой программы», - указал Николаев.
Он считает, что «пора использовать этот опыт и для решения проблем обманутых дольщиков». «Необходимо сформировать единую информационную систему, в которой объединить все региональные дорожные карты. Вся информация о каждом объекте, о сроках его достройки, о том, какие были приняты решения и проведены собрания, документы и фотографии – все должно быть в единой базе. Это и будут публичные обязательства регионов и государства в целом, исполнение которых смогут контролировать люди», - убежден он.
«Считаем также, что разработанные «дорожные карты» должны быть приняты каждым регионом как официальная региональная программа с конкретными целевыми показателями и сроками исполнения. Эти программы должны быть согласованы и с федеральным центром. А исполнение или неисполнение таких программ должно стать одним из критериев эффективности работы органов исполнительной власти как на региональном, так и на федеральном уровне. В конце концов, должны публиковаться рейтинги тех регионов, которые не справляются с этой проблемой, которые взяли на себя такие обязательства перед гражданами, но по каким-то причинам не справляются с ними», - предложил парламентарий.
Кроме того, Николаев считает необходимым «сформировать публичный реестр недобросовестных застройщиков, то есть тех, кто уже показал свою неспособность работать на этом рынке». При этом важно не просто перечисление компаний, которые уже стали банкротами, так как они на рынок уже не вернутся. Важно, чтобы в такой реестр была помещена информация об учредителях таких компаний, бенефициарах, руководителях, чтобы впредь эти люди не могли работать на рынке долевого строительства и вновь привлекать средства граждан, подчеркнул он.
«Думаю, все эти и другие вопросы, которые прозвучат из уст выступающих, экспертов, мы еще обсудим сегодня. Хочу подчеркнуть главное: мы собрались на главной законодательной площадке страны. Впервые здесь присутствуют все стороны, которые так или иначе могут повлиять на решение вопросов долевого строительства как в будущем, так и в прошлом. И нам важно сегодня не просто поговорить или пожаловаться друг другу на какие-то сложности, нам нужно найти реальные пути решения накопившихся проблем. Именно этого от нас ждут наши граждане, миллионы тех, кто хочет просто реализовать свое право на жилье», - заключил Николаев.